Una fachada envejece a la vista de todos y, aun así, casi siempre se interviene tarde: cuando cae un cascote a la acera, cuando la inspección técnica del edificio obliga o cuando las manchas ya han llegado al interior de las viviendas. Hasta entonces, el deterioro avanza en silencio por las juntas y por las armaduras de los balcones.
En Grupo Construcciones Alicante rehabilitamos fachadas de edificios y viviendas en Alicante y provincia. Empezamos siempre por el diagnóstico, porque no es lo mismo una fisura por dilatación que una grieta estructural, ni una mancha de suciedad que una eflorescencia por humedad interna. Del diagnóstico sale el tratamiento, el sistema de acceso y un presupuesto que la comunidad puede entender y votar.
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La primera razón es la seguridad y la responsabilidad. Una fachada con material suelto sobre la vía pública convierte a la comunidad en responsable de lo que pueda ocurrir, y ese riesgo no prescribe con el tiempo: aumenta. Sanear lo que está desprendido es siempre lo primero, incluso antes de decidir la reparación definitiva.
Después está la vivienda: una fachada en mal estado deja entrar agua, y esa agua aparece dentro como manchas, moho y pintura que se desprende, sobre todo en las esquinas y bajo los balcones. Y por último, el valor: la fachada es la carta de presentación del edificio y uno de los factores que más pesan cuando alguien va a comprar un piso allí. Rehabilitar bien es la inversión que más se nota desde la calle.
En fachada, primero se entiende la patología y después se repara. Trabajamos así:
Inspeccionamos la fachada de cerca, golpeando el aplacado para detectar zonas huecas y documentando cada patología con fotografías. Desde la calle no se ve ni la mitad de lo que hay.
Presupuesto detallado por capítulos y con mediciones, en el formato que necesita la junta de propietarios para poder compararlo y votarlo con conocimiento.
Montamos el sistema de acceso (andamio, plataforma o cuerda), tramitamos la ocupación de vía pública si hace falta y balizamos la zona antes de empezar.
Saneamos, tratamos las armaduras vistas con pasivante, reconstruimos con mortero de reparación y sellamos juntas y encuentros antes de aplicar cualquier acabado.
Revisamos paño a paño antes de dar por cerrada cada zona, comprobando adherencia, planeidad y que no queda ningún punto hueco sin tratar.
Desmontamos, limpiamos el entorno y entregamos a la comunidad un informe fotográfico del antes y el después junto con la garantía de la intervención.
Las patologías más frecuentes aquí. El ambiente marino acelera todo: el salitre penetra en el hormigón y corroe las armaduras, que al oxidarse aumentan de volumen y revientan el recubrimiento. Es lo que produce los desprendimientos característicos en cantos de balcón y voladizos. Se trata saneando hasta el acero sano, pasivando la armadura y reconstruyendo con mortero de reparación.
Fisuras y grietas. No todas significan lo mismo. Las fisuras finas y repartidas suelen ser del revestimiento y se resuelven con sellado y un acabado elástico. Una grieta que atraviesa el muro, sigue una diagonal o se abre con el tiempo indica movimiento estructural, y ahí lo primero es averiguar la causa. Tapar una grieta activa solo sirve para que vuelva a aparecer.
Aplacados y plaquetas. Muy comunes en los edificios de los años setenta y ochenta de la provincia. Con el tiempo, la adherencia falla y las piezas quedan huecas. Se golpea toda la superficie para localizarlas, se retiran las sueltas y se fijan o sustituyen. Cuando el porcentaje de piezas huecas es alto, suele compensar retirar todo y cambiar de sistema.
Rehabilitar y aislar a la vez. Si hay que intervenir en toda la fachada y montar andamio, es el momento de plantear un SATE o una fachada ventilada: el sobrecoste respecto a solo reparar es menor de lo que parece, porque el acceso ya está pagado, y el edificio gana en confort y en calificación energética.
En edificios con cierta antigüedad existe la obligación de pasar la inspección técnica (ITE o IEE según el municipio), que revisa el estado de conservación, incluida la fachada, y cuyo resultado desfavorable obliga a ejecutar las obras necesarias en el plazo que marque el ayuntamiento. Muchas comunidades llegan a nosotros justo después de recibir un informe desfavorable, con prisa y sin presupuesto previsto.
Anticiparse sale bastante más barato. Una inspección voluntaria de la fachada permite saber qué hay que hacer, priorizarlo por urgencia y repartir el gasto en el tiempo o en una derrama planificada, en lugar de afrontarlo todo de golpe. También permite aprovechar convocatorias de ayudas a la rehabilitación, que suelen exigir documentación técnica previa y no admiten obras ya empezadas.
Un apunte sobre presupuestos: en fachada, la mayor parte del coste está en el acceso y en el saneado, no en el acabado. Por eso dos presupuestos pueden diferir muchísimo según cuántos metros de saneado contemplen. Un presupuesto que no diga cuántos metros cuadrados de reparación incluye y qué ocurre si aparecen más, es imposible de comparar.
Rehabilitaciones de fachada que hacemos habitualmente en Alicante y provincia:
Las señales claras son: cascotes o trozos de plaqueta en la acera o el patio, manchas de óxido saliendo del hormigón, fisuras horizontales bajo los balcones, abombamientos del revestimiento y humedades que aparecen dentro de las viviendas siempre en el mismo punto. Ante cualquiera de ellas conviene una inspección de cerca. Si hay caída de material a la calle, la actuación de saneado debe ser inmediata, aunque la reparación definitiva se planifique después.
Para un edificio de vecinos de tamaño medio, entre seis y diez semanas, contando montaje y desmontaje del andamio, saneado, reparaciones, sellados y acabado. El plazo depende sobre todo de cuánta superficie haya que sanear, que es lo que no se conoce con exactitud hasta que se está delante. Por eso el presupuesto contempla una medición prevista y un precio unitario claro para el exceso.
Para una rehabilitación completa, andamio o plataforma: permiten tener varios operarios y material a pie de trabajo y son más eficientes en superficie grande. Para reparaciones puntuales o fachadas de difícil acceso, el trabajo vertical por cuerda es más rápido y mucho más barato, porque elimina el coste de montaje y la ocupación de acera. Elegimos según la superficie real a intervenir, no por costumbre.
Es el mejor momento para hacerlo. Con el andamio ya montado, aplicar un sistema SATE supone un incremento sobre una obra que ya está en marcha, y el edificio gana aislamiento, elimina puentes térmicos y mejora su calificación energética, además de quedar con una fachada nueva. Requiere acuerdo de la comunidad y afecta al aspecto exterior, así que conviene plantearlo desde el principio y no cuando el andamio ya está puesto.
Es la inspección técnica que deben pasar los edificios a partir de cierta antigüedad, con la periodicidad que fije cada municipio. Un técnico revisa estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones y accesibilidad, y emite un informe favorable o desfavorable. Si es desfavorable, el ayuntamiento requiere las obras necesarias en un plazo determinado. Podemos hacer una revisión previa de la fachada para que la comunidad sepa a qué se enfrenta antes de la inspección oficial.
Habitualmente. Preparamos la documentación que necesita la junta para decidir: presupuesto por capítulos, mediciones, plazos y plan de seguridad. Durante la obra mantenemos un interlocutor único con el administrador y avisamos a los vecinos de las fases que les afecten, como el acceso a balcones o los días de más ruido. Al terminar, entregamos informe fotográfico que queda como histórico del mantenimiento del edificio.